Potřebuju ty peníze dřív: co stojí předčasný výstup z nemovitostní investice

Ano, vystoupit z většiny nemovitostních investic dřív jde. Skoro nikdy to ale není zadarmo a docela často to spolkne celý výnos, který do té chvíle naběhl. Je to otázka, kterou při podpisu smlouvy neřeší skoro nikdo — a pak ji řeší nejčastěji.

Vezmu to na modelovém příkladu — není to konkrétní klient, je to model, na kterém je vidět mechanismus. Někdo dá šest set tisíc do nemovitostního dluhopisu se splatností tři roky. Za rok a dva měsíce se mu rozbije auto, kterým jezdí do práce, a potřebuje peníze ven. Zavolá a dozví se, že to jde — za sankci. A teprve v tu chvíli si otevře smlouvu a čte, kolik ta sankce je.

Pokud zrovna takovou smlouvu před sebou máte a nejste si jistí, co v ní ta čísla znamenají, napište mi — projdu ji s vámi.

Proč nemovitostní investice nejdou zpeněžit rychle

Není to zlá vůle druhé strany, je to vlastnost toho, do čeho jste vložili peníze. Akcii nebo podíl v ETF od vás koupí někdo jiný na burze a hotovo je v řádu dní. Nemovitostní dluhopis tak nefunguje — vaše peníze nejsou na účtu, ale v konkrétní nemovitosti nebo v rozestavěném projektu, a aby vám je někdo vrátil dřív, musel by prodat něco dřív, než bylo v plánu.

Právě tahle nepohodlnost je ale důvod, proč je tam vyšší výnos. Prémie za nelikviditu se pohybuje kolem dvou až čtyř procentních bodů ročně. Spořicí účet nese kolem tří procent a jste u peněz hned; nemovitostní dluhopis sedm až osm, ale ke jmenovité hodnotě se běžně dostanete až ve splatnosti za dva až pět let. Ten rozdíl v procentech není odměna za chytrost, je to cena za čas. V samostatném článku jsem porovnal výnos, riziko a likviditu vedle sebe u šesti způsobů, kam dát peníze.

Co stojí vystoupit dřív — spočítáno na modelu

Tady jsou modelové vstupy — ne sazebník konkrétní nabídky ani změřený průměr trhu. Skutečné částky najdete ve smlouvě a v emisních podmínkách.

A teď to dosaďme do modelu se šesti sty tisíci při osmi procentech ročně.

Hrubý výnos je 48 000 Kč ročně, daň patnáct procent ukrojí 7 200 Kč, čistého zůstane 40 800 Kč ročně, tedy 6,8 %. Za čtrnáct měsíců to dělá 47 600 Kč čistého.

Sankce pět procent z jistiny je 30 000 Kč — po ní zůstává 17 600 Kč, což v přepočtu na roční tempo vychází na zhruba 2,5 %, méně než tehdejší spořicí účet, kde by peníze byly dostupné hned. Sankce patnáct procent je 90 000 Kč a tam už výnos nestačí ani náhodou: odcházíte 42 400 Kč pod vloženou částkou. A když k té nižší variantě připočtu tříprocentní vstupní poplatek zaplacený na začátku, tedy 18 000 Kč, vyjde celý čtrnáctiměsíční výlet na nulu.

Z toho plyne to podstatné: při předčasném výstupu nerozhoduje výnos, rozhoduje sankce. Rozdíl mezi sedmi a osmi procenty ročně je u šesti set tisíc šest tisíc korun za rok. Rozdíl mezi pětiprocentní a patnáctiprocentní sankcí je šedesát tisíc. Jenže v nabídce je tučně to první a v příloze to druhé. Kolik z papírového výnosu zbude, i když do splatnosti vydržíte, jsem rozepsal zvlášť — po dani a po inflaci je to podstatně méně, než kolik stojí v inzerátu.

Druhá varianta: nevystoupíte, i když chcete

Sankce je nepříjemná, ale je to aspoň cesta ven. Jsou dvě situace, kde cesta ven není vůbec — a obě jdou poznat dopředu.

Automatické prodloužení bez vašeho souhlasu. Ve smlouvě bývá ustanovení, podle kterého se doba trvání sama prodlouží, pokud v určité lhůtě neřeknete, že končíte. Když tu lhůtu propásnete, nejde o sankci — peníze vám zůstanou vázané další celé období. Tohle je červená vlajka, u které se vždycky zastavím.

Emitent se dostane do problémů. Pak už nerozhoduje vaše smlouva, ale to, čím je pohledávka zajištěná a v jakém pořadí. U dluhopisu bez zástavy se v nejhorším scénáři počítá se ztrátou většiny jistiny. U pohledávky s první zástavou na nemovitosti v dobré lokalitě vede cesta přes dražbu. Trvá měsíce až roky a kolik z jistiny se vrátí, rozhoduje dosažená cena, pořadí zástav a náklady řízení — obecné procento tady neuvádíme. Pořád nepříjemné, ale jiná výchozí pozice než bez zástavy.

Ani jedna z těch věcí se neřeší ve chvíli, kdy peníze potřebujete. Obě se řeší před podpisem.

Co si ověřit sami, zadarmo a za jeden večer

1. Najděte ve smlouvě slovo „předčasné“ a přečtěte celý odstavec kolem něj. Hledáte tři údaje: jestli výstup jde, kolik stojí a jakou máte výpovědní lhůtu. Když tam ta pasáž není, je to samo o sobě odpověď.
2. Najděte slovo „prodloužení“ nebo „obnovení“. Pokud se doba trvání prodlužuje sama, zapište si do kalendáře datum, do kdy musíte dát vědět — s rezervou aspoň měsíc.
3. Spočítejte si sankci na své částce v korunách, ne v procentech. Procenta se čtou špatně, šedesát tisíc korun se čte dobře. Pak ji odečtěte od výnosu, který do té doby naběhne; jestli vyjde méně než spořicí účet, máte odpověď.
4. Podívejte se na zajištění. Chtějte parcelní číslo nebo číslo listu vlastnictví, katastrální území a pořadí zástavy, a najděte si to v Nahlížení do katastru. Slovo „zajištěno“ v prezentaci není údaj, je to tvrzení.

Tenhle večer vás nic nestojí. Hodina u právníka vyjde orientačně na pět tisíc korun — u investice dvou set tisíc dvě a půl procenta, pořád méně, než bývá sankce za předčasné ukončení.

Háček na rovinu

Žádný z těch výpočtů neřeší skutečnou příčinu. Ta bývá jinde: peníze šly do dlouhodobé investice dřív, než byla postavená rezerva.

Než něco vážu na roky, počítám s likvidní rezervou na tři až šest měsíců výdajů, u lidí s nepravidelným příjmem spíš na šest až devět měsíců. Přesně tahle rezerva rozhoduje o tom, jestli budete muset investici vypínat v nejhorší možnou chvíli. A naopak: peníze, které budete potřebovat do dvou až pěti let, patří na spořicí účet, i když nese jen dvě a půl až tři a půl procenta nominálně a po inflaci z toho zbude nula až jedno procento. Nižší výnos je tam levnější varianta. Rozepsal jsem sedm otázek, které si položit před první investicí — rezerva a horizont v nich stojí hned na začátku, právě kvůli tomuhle.

A na rovinu k riziku: u nemovitostních dluhopisů, zástavních investic i crowdfundingu můžete o vložené peníze přijít, i když je všechno na papíře v pořádku a i když do splatnosti vydržíte. Zajištění riziko neruší, jen mění, co z peněz zbude, když se něco pokazí. Cokoliv, co konzistentně nese nad osm procent ročně, není lepší obchod — je to vyšší riziková kategorie.

Poradíme vám, na co se zeptat

Zvažujete konkrétní nabídku? Poradíme vám, na co se zeptat. Napište, čemu v ní nerozumíte — stačí, když opíšete částku, dobu trvání a to, co je napsané u předčasného ukončení. Napište nám.

Poptávku přijímá a vyřizuje BTCinvest s.r.o. Odpovídám vám já, Pavel Jirků, jako pověřená osoba BTCinvest — obvykle do dvou pracovních dnů. Kontakt předám kolegovi z BTCinvest jen na vaši výslovnou žádost a předem se dozvíte komu.

Zdroje

• Nahlížení do katastru nemovitostí — nahlizenidokn.cuzk.cz (list vlastnictví, zástavní práva a jejich pořadí)
• ČNB, Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů — cnb.cz (u investičních nemovitostí platí od 1. 4. 2026 doporučení LTV 70 % a DTI 7 — doporučení, ne závazný limit)
• Vlastní texty na penizeznemovitosti.cz, ze kterých pocházejí uvedená rozpětí: „Investiční trojúhelník: výnos, riziko, likvidita“, „Výnos dluhopisu po zdanění“, „Jak číst investiční smlouvu“, „7 otázek před první investicí do nemovitosti“, „Rizikový profil investora“
• Model 600 000 Kč při 8 % p.a. je modelový výpočet, ne nabídka ani příslib výnosu; aritmetika ověřena