Dluhopisy v době klesajících úrokových sazeb: Příležitost roku 2026?

Modelová situace se smyšlenou postavou. Marek není skutečný klient; částky a výnosy v tomto příkladu jsou ilustrační. Marek je v tomto modelu 38letý projektant, který má kapitál 600 000 Kč rozložený mezi spořicí účet (3,5 %) a státní spořicí dluhopis (3,9 %). Letos v zimě se nechal vtáhnout do dluhopisů — „Češi mluví o klesajících sazbách. Spořicí účet brzy nedá 3 %, dluhopisy republiky budou pod 3 %. Mám teď zafixovat 7% nemovitostní dluhopis na 4 roky?“ Tahle úvaha má v sobě racionální jádro, ale i past, kterou je dobré vidět dřív, než pošlete peníze.

Začátkem roku 2026 ČNB postupně snižuje základní úrokovou sazbu. Spořicí účty a kratší státní dluhopisy reagují prakticky okamžitě, dlouhodobé nemovitostní dluhopisy s fixní sazbou drží svůj výnos po celou dobu splatnosti. Tahle asymetrie vytváří situaci, kdy mnoho investorů zvažuje přesun kapitálu. Pojďme se podívat, kdy to dává smysl — a kdy je to past.

Co se v roce 2026 děje s úrokovými sazbami

Po vrcholu inflace 2022–2023 a postupném ochlazování ekonomiky ČNB zahájila cyklus snižování sazeb. Pro investora to znamená:

Spořicí účty — výnos klesá souběžně s repo sazbou. Z 5,5 % v 2023 na cca 3 % v 2026 a očekává se další pokles. Krátkodobé státní dluhopisy — citlivé na změny sazeb, výnos kopíruje trh. Hypotéky — sazby pomalu klesají, ale s velkým zpožděním. Dnešní 4,8 % se pomalu posune k 4,2 %. Nemovitostní dluhopisy s fixní sazbou — emise vydané s vyšší sazbou drží svůj kupon po celou dobu splatnosti. Nové emise už mají nižší sazby.

Proč investoři přemýšlí o zafixování výnosu

Logika je jednoduchá: pokud sazby klesají, dnes ještě dostupný 7% dluhopis na 4 roky znamená, že 4 roky budete dostávat 7 %, zatímco spořicí účet a krátkodobé alternativy budou pravděpodobně postupně dávat méně. Z této perspektivy je zafixování výnosu racionální krok.

Tři praktické situace

Situace 1: Kapitál na spořicím účtu, žádný horizont

Pokud máte 500 000 Kč na spořicím účtu s 3% výnosem a kapitál neplánujete v horizontu 3–5 let použít, klesající sazby skutečně otevírají okno pro přesun části do nemovitostních dluhopisů. Při kvalitní emisi se 7% výnosem fixujete rozdíl 4 procentní body — to za 3 roky dělá cca 60 000 Kč navíc.

Situace 2: Kapitál v hotovosti, krátký horizont

Pokud kapitál může být potřeba v horizontu 1–2 let, klesající sazby nemění praktickou volbu. Likvidita má vyšší cenu než vyšší výnos — dluhopis s 5letou splatností vás v krátkém horizontu omezí. Spořicí účet zůstává racionální volba.

Situace 3: Kapitál ve starších dluhopisech

Pokud již držíte dluhopisy s vysokým kuponem (např. 7,5 % vydané v 2023), jejich tržní hodnota v prostředí klesajících sazeb roste. To znamená dvě věci: (a) držené do splatnosti nesou dopředu známý kupon, pokud jej emitent skutečně vyplatí, (b) pokud existuje sekundární trh, lze je teoreticky prodat s prémií. Většina retailových emisí ale sekundární trh nemá.

Pasti, do kterých se dá padnout

Předčasná splatnost emitentem. Některé emisní podmínky umožňují emitentovi vyplatit dluhopis dříve. Pokud sazby klesají, emitent může chtít refinancovat za levněji — vyplatí vás a vy ztratíte budoucí výnos. Vždy kontrolujte tuto možnost v emisních podmínkách. Honba za vyšším výnosem v rizikové emisi. Pokud kvalitní emise nabízejí 7 %, ale někde vidíte 12 %, klesající sazby nejsou důvod tam jít. Rozdíl je kompenzace za riziko, ne odměna za rozhodnost. Přesunutí celé likvidity do dluhopisů. I při klesajících sazbách potřebujete rezervu na spořicím účtu. Naprosto neztrácíte tím, že 100 000–200 000 Kč držíte v likvidní formě, i když výnos je nižší.

Co konkrétně dělat v roce 2026

Vytvořte/držte si likvidní rezervu 3–6 měsíců výdajů na spořicím účtu. Toto je nedotknutelné, ať se sazby pohnou jakkoliv. Identifikujte kapitál, který nepotřebujete 2–5 let. To je kapitál, který může jít do dluhopisů. Vyberte kvalitní emise. První zástava v katastru, LTV pod 65 %, ověřitelná historie emitenta. Detail v článku Jak ověřit zajištění dluhopisu v katastru nemovitostí. Diverzifikujte mezi 4–5 emitentů. Klesající sazby nezmění riziko jednoho emitenta — diverzifikace je stále nezbytná. Sledujte ustanovení o předčasné splatnosti. Pokud emitent může dluhopis vyplatit dřív, část výhody klesajících sazeb se vám rozplyne.

Držíte dluhopis a nevíte, co s ním při měnících se sazbách? Napište mi, jaké má parametry — obvykle do dvou pracovních dnů vám napíšu, co to pro vás znamená a jaké máte možnosti výstupu. Popsat, co zvažuji →

Praktické shrnutí

Klesající úrokové sazby v roce 2026 zvyšují relativní atraktivitu existujících nemovitostních dluhopisů s fixní sazbou. Pro investora s kapitálem, který nepotřebuje 2–5 let, dává smysl část přesunout ze spořicího účtu do kvalitních dluhopisů.

Klesající sazby ale neznamenají, že má smysl skočit do rizikové emise jen kvůli vyššímu výnosu. Kvalita emitenta a krytí jistiny jsou stále důležitější než papírové procento. FOMO je ve světě dluhopisů obvykle drahá chyba — trpělivý výběr stojí za to.

Nejčastější otázky

Co když po nákupu dluhopisu sazby naopak začnou růst?
Pak budete „uvázaný“ v dluhopisu s nižší sazbou, než nabízí trh. Při krátkých splatnostech (2–3 roky) je dopad minimální, u delších (5+ let) výraznější. Riziko změny sazeb je jedno z hlavních rizik dluhopisů — proto kratší splatnosti obvykle nabízejí menší výnos.

Existují dluhopisy s pohyblivou sazbou?
Ano, některé emise mají sazbu vázanou na referenční úrokovou sazbu plus marži. Při klesajících sazbách dávají nižší výnos, při rostoucích vyšší. Pro investora hledajícího stabilitu jsou méně přitažlivé.

Mám počkat, až sazby ještě klesnou, abych chytil dno?
Časování trhu je obtížné i pro profesionály. Praktičtější je rozdělit nákupy v čase — třeba třetina kapitálu teď, třetina za 3 měsíce, třetina za 6 měsíců. Tak průměrujete efekt postupných změn.

Mění klesající sazby logiku investice se zástavou?
Méně než u dluhopisů. Zástavní investice s pevným úrokem se chovají podobně jako dluhopisy — výhoda klesajících sazeb je tu obdobná, pokud je krytí jistiny kvalitní.

Pokud zvažujete přesun části kapitálu do dluhopisů v reakci na klesající sazby, napište mi — stačí pár vět a čísla, se kterými počítáte.